Castellum

In negen maanden tijd renoveerde woningcorporatie de Sleutels zestig appartementen van een jaren 70 galerijflat in de Leidse wijk Meerburg. De bewoners konden tijdens de renovatie in hun woning blijven. De renovatie startte in april vorig jaar en werd in december 2013 opgeleverd. Doelgerichte kennisdeling tussen bouwpartners zorgde vanaf het prille begin van het planproces voor een intensieve samenwerking. De Sleutels wist binnen dit planproces planvorming en investeringsbesluiten soepel op elkaar af te stemmen. Samenwerking in bouwteamverband bleek de ideale manier om binnen een paar maanden de bouwplanning en investeringskosten vast te stellen en goed te keuren. “Ketensamenwerking moet in het DNA van de ketenpartners zitten, anders komt van deze samenwerkingsvorm weinig terecht, ”, zegt Jo van Beers, technisch directeur bij Ballast Nedam Bouw & Ontwikkeling.

Een snelle aanpak van de galerijflat was absoluut noodzakelijk omdat de blokverwarming met versleten geisers sterk was verouderd. Deze verwarming met geisers is vervangen door individuele HR-combiketels. Daarnaast zijn het dak, de gevels en de vloeren geïsoleerd. De ramen van de appartementen zijn vervangen door HR++ glazen en er is mechanische ventilatie aangebracht. Alle woningen hebben een nieuw keukenblok, badkamer en toilet gekregen. De entreehal en de lifthallen zijn ruimer en lichter gemaakt en bieden nu een uitgebreid uitzicht naar de groene, boomrijke omgeving.

Goodwill
Belangrijk uitgangspunt bij dit renovatieproject is de intensieve betrokkenheid van de bewoners bij de planvorming. “Zij waren zeer te spreken over de persoonlijke en respectvolle benadering van de aannemer en de architect naar de bewoners toe”, vertelt Nicole de Vrij, gebiedsontwikkelaar bij de Sleutels. De bewoners konden vóór en tijdens de uitvoering aan het planteam doorgeven welke verbeteringen zij nodig vonden, zowel voor hun eigen woning als voor de algemene ruimtes zoals entree en de hal. “Om de deadline te halen moesten wij erop toezien dat kordate keuzes werden gemaakt, zonder de goodwill van de bewoners te verspelen. Vertrouwen in de ketenpartners speelt hierbij een cruciale rol”, zegt De Vrij.  De corporatie heeft samen met aannemer Ballast Nedam verschillende scenario’s opgesteld voor verdienmodellen en toekomstige rendementen. De Vrij: “We hebben niet alleen het kostenplaatje van de renovatie in kaart gebracht, maar ook van het onderhoud voor de komende dertig jaar.”

De corporatie koos bouwbedrijf Ballast Nedam voor uitvoering van de flatrenovatie. Vooral de slimme aanpak en de uitvoeringslogistiek van de aannemer vielen op. Het bouwbedrijf hanteert al jarenlang een horizontale aanpak voor galerijflats om de overlast voor omwonenden te beperken. “De woningen worden per galerij afgewerkt. Op deze manier zijn bewoners sneller uit de troep en de herrie”, legt Van Beers uit. Ballast Nedam stelde voor om in een bouwteam met Vanschagen Architecten dit project voor te bereiden. Aannemer en architect hebben de afgelopen jaren een reeks aan renovaties voor corporaties uitgevoerd. “We werken graag samen met Vanschagen Architecten. Als je in een rap tempo een dergelijk renovatieproject wilt ontwikkelen, moet je naadloos kunnen inspelen op elkaars deskundigheid”, zegt Van Beers.

Klaas Waarheid, architect en partner bij Vanschagen Architecten ziet ketensamenwerking als basis voor een ‘nieuwe’ organisatiecultuur. “Goed werk ontstaat bij een goede takenverdeling en verstandhouding tussen de partners, met respect voor elkaars rol en kennis in het project.” Wilbert de Wilde, manager vastgoed bij de Sleutels is het hiermee eens: “Kennis en deskundigheid zijn ook bij externe marktpartijen te vinden, die hun kwaliteiten vaak veel slimmer en efficiënter inzetten, dan wij zelf.” Dit succesvol ketensamenwerkingsproject is vrij uitzonderlijk. Volgens Maarten Georgius, adviseur opdrachtgeverschap bij Aedes hebben de meeste corporaties nog onvoldoende aandacht voor nieuwe vormen van opdrachtgeverschap. “Ze werken liever op een traditionele, projectmatige manier samen met marktpartijen. Dat leidt vaak tot een ingewikkelde relatie tussen opdrachtnemer en opdrachtgever, waarin de verschillende belangen nauwelijks op elkaar worden afgestemd. Een succesvolle ketensamenwerking hangt af van een sterke regierol van de opdrachtgever”, zegt Georgius. Dat is bij de Sleutels wel gebleken!